Ugovor o građenju

•Ugovor o građenju je ugovor o djelu kojim

se izvođač obvezuje prema određenom
projektu sagraditi u ugovorenom roku
određenu građevinu na određenom zemljištu,
odnosno na već postojećem objektu izvršiti
kakve druge građevinske radove, a naručitelj
se obvezuje da mu za to isplati određenu
cijenu (čl. 630. st. 1. Zakona o obveznim
odnosima)
Heteronomni izvori ugovora o građenju

• Na odnose iz ugovora o građenju supsidijarno se

primjenjuju odredbe ZOO-a o ugovoru o djelu,
ako nije ta materija drugačije regulirana.
• drugi propisi
– Zakon o standardizaciji
– Zakon o izgradnji objekta.
• Za izgradnju objekta koji se smatraju većim i
složenijim i ako se ne izvode na temelju
određenog projekta, neće važiti odredbe
ugovora o građenju, nego odredbe ugovora o
djelu.
Autonomni izvori ugovora o građenju

• Posebne uzance o građenju

– primjenjuju se ako su ugovorne strane
ugovorile njihovu primjenu ili ako iz okolnosti
proizlazi da su njihovu primjenu htjele (ZOO
između trgovaca ne treba ugovoriti)
Autonomni izvori ugovora o građenju

• Najpoznatiji opći uvjeti za izvođenje građevinskih radova

- opći uvjeti poslovanja koje je izdala Međunarodna
federacija savjetodavnih inženjera (FIDIC).
• FIDIC je izdao četiri nova izdanja svojih otprije poznatih
općih uvjeta za izvođenje radova građenja:
– uvjeti ugovora za izvođenje građevinskih radova visoko i
niskogradnje projektiranih od naručitelja (“Nova crvena knjiga”)
– uvjeti ugovora za postrojenja i projektiranje (“Nova žuta
knjiga”),
– uvjeti ugovora EPC/ključ u ruke (“Nova srebrna knjiga”),
– kratki oblik ugovora (“Nova zelena knjiga”).
Bitni sastojci ugovora

• predmet i cijena
• Predmet ugovora o građenju jest izgradnja određene građevine
na određenom zemljištu ili izvođenje drugih građevinskih radova
na takvom zemljištu , odnosno na postojećem objektu.
• Građevina: zgrade, brane, mostovi, tuneli, vodovodi, ceste,
kanalizacija, željezničke pruge, bunari i ostali građevinski objekti
čija izgradnja zahtijeva veće i složenije radove (čl. 631.ZOO)
• Predmetom ugovora o građenju ne smatraju se (sudska praksa)
– obični zanatski radovi gdje se nije obavila nikakva izmjena u strukturi
stana
– obavljanje geološko-istraživačkih bušenja na zemljištu radi pripreme za
izradu projektne dokumentacije
– izvođenje radova hidroizolacije podruma (?)
CIJENA
• Cijena
• određena ili odrediva, u protivnom ugovor ne proizvodi pravne
učinke
• Cijena se može mijenjati, ali samo na način i pod uvjetima koji
su propisani
• rok dovršenja radova (premda sastavni dio zakonske definicije
ugovora) nije bitan sastojak ugovora
• Rok može postati bitan voljom ugovornih strana.
• Bitni sastojci ugovora o građenju su i garancijski rokovi za
kvalitetu izvedenih radova i ugovorna kazna za prekoračenje
rokova
Oblik (forma) ugovora

• strogo formalni ugovor

• ugovor je sklopljen kad ispravu potpišu sve osobe koje
se njime obvezuju
• Zahtjev pisanog oblika postoji (sudska praksa)
– stavljena je pisana ponuda za izvođenje građevinskih radova u
kojoj su navedeni svi bitni sastojci ugovora o građenju
– ponudu druga strana prihvatila plaćanjem predviđene cijene
putem pisanog naloga danog banci
• Obilježja: imenovan, dvostranoobvezan, naplatan, strogo
formalan ugovor
 Sklapanje ugovora o građenju

• Obično putem javnog nadmetanja gdje se naručitelj obraća

potencijalnim izvođačima
• Izvođač se prijavljuje na natječaj i dobiva tzv. tender dokumentaciju
(za izradu ponude)
• Ta dokumentacija je nije još na nivou glavnog projekta
• U trenutku sklapanja ugovora o građenju, naručitelj mora imati
određenu upravnu, građevinsku dozvolu i određenu tehničku
dokumentaciju.
• do dokumentacije dolazi redovno sklapanjem ugovora o
projektiranju sa projektantom
• projekt je toliko bitan uvjet za sklapanje ugovora o građenju, da se
bez njega ne može ugovor niti sklopiti
Vrste ugovora o građenju

– “Ključ u ruke” (turn key contracts)- izvođač se

samostalno obvezuje izvršiti skupno sve
radove potrebne za izgradnju i upotrebu
određenog cjelovitog objekta, a cijena
obuhvaća i sve nepredviđene radove i viškove
radova
– Ugovorne strane: naručilac (investitor),
izvođač radova (građevinar)
Uloga rukovoditelja gradilišta i nadzornog organa

• Rukovoditelj gradilišta (predstavnik izvođača)

– brine o pravilnom izvršavanju poslova na gradilištu
– bez posebnog ovlaštenja ne može mijenjati odredbe ugovora o
građenju
– ovlašten je za sklapati poslove koji su potrebni da bi se nesmetano
odvijali radovi: nabavka materijala, alata, unajmljivanje uređaja, i sl.
• Nadzorni organ (ovlašćuje ga investitor)
– nadzire izvode li se radovi u skladu s ugovorom, projektom i
tehničkom dokumentacijom
– ovlašten da “na licu mjesta daje uputstva i naloge koji su u vezi s
izvođenjem radova”
– nije ovlašten da u ime naručioca mijenja ugovor
Obveze naručitelja radova

• Pribaviti dokumentaciju (projektnu, tehničku i sl.)

• Glavni izvedbeni projekt ima svoje dijelove
– građevinsko- arhitektonski dio
– Projekt elektroinstalacija
– Projekt strojarskih instalacija (grijanje i klima)
– Projekt vodovodnih instalacija)
• Svaki od ovih projekata unutar glavnog mora imati
– Proračunski i grafički dio (npr. proračun protoka vode ili količine zraka, i nacrt razvoda
instalacija po zgradi)
– Troškovnik – količine materijala i orijentacijske cijene na tržištu služi izvođaču radova i
investitoru kao orijentir
• građevinska dozvola pribavlja se od upravnih organa
– Preduvjet za to je da postoji glavni projekt
– Za izvođenje radova ponekad je potreban izvedbeni projekt
– U izvedbenom projektu su razrađeni svi detalji objekta (npr. opis i nacrti ugradbe stolarije)
Obveze naručitelja radova
• Preuzimanje građevine nakon izvođenja radova - dužan
je pregledati građevinu, te o eventualnim nedostacima
obavijestiti građevinara u roku od 6 mjeseci.
• Platiti cijenu za obavljene građevinske radove prema
ugovoru
• Način određivanja cijene
– Po jedinici mjere ugovorenih radova-jedinična cijena, određuje
se po četvornom metru za površinu, po dužinskom metru za
dužinu ili po kubičnom metru izgrađenog prostora
– U ukupnom iznosu za cijeli objekt- ukupno ugovorena cijena
Revizija cijene
• Visina ugovorene cijene, iako u načelu nepromjenjiva, ipak se može
u iznimnim slučajevima izmijeniti, bez obzira jesu li stranke iznimku
predvidjele.
• Ratio: ugovor koji se ispunjava duže vrijeme, pa i nekoliko godina.
• 1) Izvođač je obvezu ispunio na vrijeme +
– u vrijeme između sklapanja ugovora i njegova ispunjenja povećale
cijene elemenata na temelju kojih je određena cijena radova za više od
2% = može tražiti povećanje
• 2) Izvođač svojom krivnjom nije izveo radove u roku +
– u vrijeme između sklapanja ugovora i dana kada su radovi, prema
ugovoru, trebali biti završeni došlo je do povećanja elemenata za više
od 5% = može tražiti povećanje
• 3) Ugovorena nepromjenjivost cijene u slučaju povećanja cijene
elemenata,
– Povećanje elemenata je veće od 10% = može tražiti povećanje
Revizija cijene
• Izvođač može zahtijevati samo razliku cijene koja prelazi
2%, 5%, 10%
• na povećanje cijene elemenata ne može se pozvati ako je
do njih došlo nakon njegova dolaska u zakašnjenje
• Ako bi ugovorena cijena morala biti znatno uvećana,
naručilac može raskinuti ugovor. U tom slučaju, dužan je
isplatiti izvođaču odgovarajući dio ugovorene cijene za
dotle izvršene radove, te pravičnu naknadu za učinjene
nužne troškove.
• Postoji i pravo naručitelja da traži sniženje ugovorene
cijene, ako su se smanjile cijene elemenata na temelju
kojih je određena cijena radova, ali će se te odredbe u
praksi rijetko koristiti.
Prava naručitelja
• Naručitelj, koji je uredno i pravodobno
obavijestio izvođača da izvedeni radovi imaju
određeni nedostatak ima pravo:
• Zahtijevati od izvođača da ukloni nedostatak ili
• Sam ukloniti nedostatak na račun izvođača ili
• Smanjiti cijenu ili
• Raskinuti ugovor
• Naručitelj ima i pravo na naknadu štete
(kumulativno)
Obveze izvođača
• Glavne obveze
- Izgraditi građevinu prema određenom projektu i u ugovorenom roku
- Odgovara za opće nedostatke
- Odgovara za solidnost građevine
- za nedostatke koji su posljedica greške u projektu odgovara projektant
- Odgovara za nedostatke materijala i ugrađene opreme
- za nedostatke prouzročene naručiteljevim uputama odgovara nadzor, ali se izvođač
ne može osloboditi odgovornosti
- Projektant i nadzor odgovaraju i prema trećima, ne samo prema naručitelju
- Ostale obveze
- Platiti ugovornu kaznu ako padne u zakašnjenje – ako u ugovorenom ili u
produženom roku ne izvrši ugovorene radove
- Omogućiti stalan nadzor naručitelja nad radovima i kontrolu kakvoće i količine
upotrijebljenog materijala
- Osiguranje gradilišta (glavni izvođač: tabla i ograđivanje prostora, zaštita na radu)
Dokumentacija

• Građevinska knjiga – izvođač nakon izvođenja

radova predaje građevinsku knjigu kao dokaz o
izvedenim količina radovima (ovjerava nadzor)
• Građevinski dnevnik – vodi izvođač radova da li
se radilo ili nije koliko je radnika bilo prisutno na
gradilištu (ovjerava nadzor)
• Građevinske situacije – mjesečni obračun
izvedenih radova, prema kojem se plaća
izvođača
Način izvršenja radova

• Izvršava radove lege artis, po pravilima struke

• Izvođač mora postupati tako da
- se pridržava investicijske dokumentacije, a odstupati
može samo uz pristanak investitora
- se pridržava tehničkih propisa
- radove izvodi sam, a ako ih povjeri drugome, odgovara
za izbor
• Za svako odstupanje od projekta građenja - pismena
suglasnost naručitelja
• nepredviđeni hitni radovi – oni čije je poduzimanje bilo
nužno da bi se osigurala stabilnost objekta ili spriječio
nastanak štete – može bez prethodne suglasnosti
Odgovornost projektanta i izvođača radova

• Odgovornost za opće nedostatke

– naručitelj je dužan obavijestiti izvođača o skrivenim
nedostacima, tzv. malih radova kao što su fasada, drvenarije,
grijanje..., najkasnije u roku 1 mjeseca od otkrivanja, a gubi
pravo pozvati se na nedostatke nakon 2 godine od primitka
obavljenog posla.

Prava naručitelja prema izvođaču zbog nedostataka

građevine prelaze i na sve kasnije stjecatelje građevine.
Kasnijim stjecateljima ne teče novi rok za obavijesti i tužbu,
već im se uračunava rok prethodnika.
• Vidljivi nedostaci: su oni koji su se mogli uočiti običnim
pregledom prigodom primopredaje.
• dužan obavijestiti izvođača bez odgađanja (čl. 614., st.1.
ZOO-a).
• Rok “bez odgađanja” ima prekluzivno značenje: nakon
pregleda i primanja obavljenog rada, izvođač više ne
odgovara za nedostatke koji su se mogli opaziti običnim
pregledom, izuzev ako je znao za njih, a nije ih pokazao
naručitelju (čl. 614.,st.3. ZOO-a).
• Obavijest mora biti upućena izvođaču, a ne nekoj trećoj
osobi (npr. proizvođaču).
 Odgovornost za solidnost građevine
• Izvođač odgovara za nedostatke u izradi građevine koji
se tiču njezine solidnosti – čvrstoća, stabilnost i sigurnost
– ako bi se ti nedostaci pokazali za vrijeme od 10 godina
od predaje i primitka radova
• Naručitelj ili drugi stjecatelj građevine dužan je o
nedostacima obavijestiti u roku 6 mjeseci od kada je
ustanovio nedostatak, inače gubi pravo da se na njega
pozove.
• odgovornost ne može ugovorom niti isključiti niti
ograničiti.
– Nedostacima koji se tiču solidnosti građevine treba npr.
smatrati:
• prokišnjavanje krova koje uzrokuje vlaženje armiranobetonskih stropnih
konstrukcija i nosive armature, pa time izaziva neprestano smanjenje
čvrstoće i sigurnosti nosive strukture objekta,
• te nestručno izvedeno krovište u svezi sa stabilnošću objekta
• napuknuće osnovne konstrukcije objekta
– Ne treba smatrati nedostacima koji se tiču solidnosti građevine:
• kada je fasadna stijena tehnički neispravno učvršćena s nedovoljnim
brojem elemenata za zid i pod objekta,
• nedostatak na izvedenim fasadnim radovima,
• nedostatak na ugradbi keramičkih pločica.
Izmjena cijene, klizna skala u ugovoru o građenju

– U ugovorima u kojima se jedna stranka obvezuje

izraditi i isporučiti određene predmete, dopušteno je
ugovoriti kliznu skalu – da će unatoč tome što je
prvotno ugovorena fiksna cijena, konačna cijena
ovisiti o cijeni materijala, rada i drugih elemenata koji
utječu na visinu troškova proizvodnje u određeno
vrijeme na određenom tržištu.
– To je, zapravo, klauzula revizije cijene koja se zbog
nestabilnosti cijena na tržištu unosi u ugovore.
Dopuštena je kao faktor stabilizacije u ugovorne
ravnoteže
• Oblici

• Opisni oblik – određuje se u postotku veličina udjela

cijene materijala i radne snage u ukupnoj cijeni (npr.
80% ugovorene cijene podložno je promjeni, tj. ona
kliže, dok se ostalih 20% tretira kao fiksni trošak)
• Matematički oblik – sastoji se od određene matematičke
formule u koju se uvrštavaju elementi strukture cijene. U
međunarodnoj trgovini često se koristi matematička
formula koju je izradilo Gospodarsko povjerenstvo UN za
Europu.
Odredba “ključ u ruke”

• Ako ugovor o građenju sadrži odredbu “ključ u ruke” ili

neku drugu sličnu odredbu, izvođač se samostalno
obvezuje obaviti skupno sve radove potrebne za
izgradnju i uporabu određenog cjelovitog objekta (čl.
640.,st.1. ZOO-a).
• U tom slučaju ugovorena cijena obuhvaća i vrijednost
svih nepredviđenih radova i viškova radova, a isključuje
utjecaj manjkova radova na ugovorenu cijenu (čl.
640.,st.2. ZOO-a).
Ugovorna kazna u ugovoru o građenju

• Prema odredbi čl. 270.,st.1. ZOO-a, vjerovnik i dužnik mogu

ugovoriti da će dužnik platiti vjerovniku određenu novčanu svotu ili
pribaviti neku drugu materijalnu korist, ako ne ispuni svoju obvezu
ili ako zakasni s njezinim ispunjenjem (ugovorna kazna).
• U ugovoru o građenju ugovorna kazna se ugovara za slučaj
neurednog ispunjenja ugovornih obveza – a osobito za slučaj
zakašnjenja
• Ugovorne strane mogu odrediti visinu ugovorne kazne po svojoj
volji,
– u ukupnoj svoti,
– u postotku,
– za svaki dan zakašnjenja, ili na koji drugi način (čl. 271.,st.1. ZOO-a).
• Da bi izvođač bio dužan platiti ugovornu kaznu, potrebno je da se ispune
dvije pretpostavke:
- da je zakasnio s ispunjenjem svoje obveze te;
- da je za to odgovoran
• Izvođač se oslobađa obveze plaćanja ugovorne kazne, ako je do
zakašnjenja došlo iz uzroka za koji on ne odgovara (čl. 272.,st.2. ZOO-a).
• I naručitelj se može obvezati da izvođaču plati ugovornu kaznu – ako,
npr. ne preda na vrijeme tehničku dokumentaciju.
• Prema odredbi čl. 272.,st.1. ZOO-a sporazum o ugovornoj kazni dijeli
pravnu sudbinu obveze na čije se osiguranje odnosi.
• Sporazum o ugovornoj kazni je, dakle, akcesorni uglavak ugovora o
građenju.
Premija za izvedbu radova prije ugovorenog roka

• Zakon o obveznim odnosima ne sadrži odredbe o premiji

za izvedbu radova prije ugovorenog roka, ali nema
nikakve zapreke da se takva premija ugovori
• Ova nagrada, koju se naručitelj obvezuje platiti izvođaču
ako izvođač izgradi objekt (izvede građevinske radove)
prije roka, može se ugovoriti u određenom postotku ili
promilu od vrijednosti radova koji će se obaviti prije
roka, u paušalnom iznosu i sl.
• Ugovorom o građenju može se, dakle, predvidjeti i
premija za izvedbu radova prije ugovorenog roka.
Izvanugovorna odgovornost naručitelja i izvođača trećoj
osobi za štetu

– Prema odredbi čl. 207. ZOO-a, naručitelj i izvođač radova

na nekretnini solidarno odgovaraju trećoj osobi za štetu
koja nastane u vezi s izvođenjem radova.
– Pod “trećom osobom” podrazumijevaju se: prolaznici,
susjedi itd.
– Naručitelj i izvođač radova odgovaraju po načelu
objektivne odgovornosti. Odgovornost izvođača postoji
samo do završetka radova.
– Ako je izvođač angažirao podizvođača, a on u svezi s
izvođenjem radova nanese štetu trećoj osobi, za štetu
obojica odgovaraju solidarno.